Zum 1. Juli 2025 wurde die Steuerbefreiung bei der Grunderwerbsteuer im Rahmen von Spaltungen in den Niederlanden deutlich eingeschränkt. Diese Steuerbefreiung ermöglicht es, niederländische Immobilien innerhalb einer Konzernstruktur steuerfrei auf eine andere niederländische Gesellschaft (z. B. eine B.V.) zu übertragen. Die Änderungen sollen verhindern, dass Immobilienübertragungen ausschließlich zum Zweck der Steuervermeidung als Abspaltung strukturiert werden.
Warum wurde die Regelung in der Grunderwerbsteuer angepasst?
Die Steuerbefreiung wurde eingeführt, um betriebswirtschaftlich motivierte Umstrukturierungen innerhalb niederländischer Unternehmensgruppen zu erleichtern – ohne sofortige Belastung mit niederländischer Grunderwerbsteuer. In der Praxis wird sie jedoch auch genutzt, um Immobilien steuerfrei in eine neue B.V. zu übertragen, deren Anteile anschließend verkauft werden.
Das niederländische Finanzministerium hält dies für missbräuchlich. Die neue Regelung soll diesen Gestaltungsmöglichkeiten einen Riegel vorschieben und gleichzeitig die Prüfung durch die Steuerbehörden (Belastingdienst) vereinfachen.
Vier neue Voraussetzungen für die Steuerbefreiung bei der Grunderwerbsteuer
Nach dem 1. Juli 2025 gelten vier neue Voraussetzungen, um die Grunderwerbsteuerbefreiung bei einer Abspaltung in Anspruch nehmen zu können:
- Unternehmensvoraussetzung
Die Immobilie muss Teil eines aktiven Unternehmens oder eines selbstständigen Teilbetriebs sein.
Reine Immobiliengesellschaften mit ausschließlich passivem Vermögen sind ausgeschlossen. - Voraussetzung der Beteiligungsgleichheit
Die Gesellschafterstruktur vor und nach der Abspaltung muss sowohl qualitativ als auch quantitativ im Wesentlichen gleich bleiben. Bei nachfolgenden Transaktionen darf sich das wirtschaftliche oder rechtliche Interesse nicht verschieben. - Fortführungspflicht
Das abgespaltene Unternehmen muss für mindestens drei Jahre fortgeführt werden. - Behaltensfrist
Für die Geschäftsanteile an der übernehmenden niederländischen B.V. gilt grundsätzlich eine Sperrfrist von drei Jahren. Auch bei Fusionen oder internen Umstrukturierungen darf sich das Beteiligungsverhältnis zwischenzeitlich nicht ändern.
Für wen ist die neue Steuerbefreiung bei der Grunderwerbsteuer relevant?
Die Neuregelung betrifft insbesondere:
- Immobiliengesellschaften, die niederländische Objekte in separaten Gesellschaften übertragen, um anschließend Geschäftsanteile zu veräußern;
- Familienunternehmen, die ihr niederländisches Immobilienvermögen im Rahmen der Nachfolge steueroptimiert strukturieren wollen;
- Geschäftsführende Gesellschafter, die niederländische Immobilien vom operativen Geschäft abtrennen möchten;
- Gesellschaftertrennungen, bei denen niederländisches Immobilienvermögen im Wege einer sogenannten Streitabspaltung aufgeteilt wird;
- Holding- und Konzernstrukturen, die mit Blick auf Risikostreuung oder Verkauf auf niederländischer Ebene umstrukturiert werden.
Ausnahme: Streitabspaltung und Grunderwerbsteuer
Im Fall einer Streitabspaltung – etwa bei der Trennung von Gesellschaftern – entfallen die Unternehmensvoraussetzung und die Fortführungspflicht. Die Behaltensfrist von drei Jahren bleibt jedoch bestehen.
Diese Ausnahme ermöglicht es weiterhin, niederländisches Immobilienvermögen steuerneutral aufzuteilen und zu übertragen, sofern ein nachvollziehbarer wirtschaftlicher Hintergrund gegeben ist.
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