Sind Sie Eigentümer einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses in den Niederlanden? Dann sollten Sie sich unbedingt über die Änderungen zum Thema Einkommensteuer Box 3 Niederlande informieren. Denn entgegen anderslautenden Berichten in der niederländischen Presse ist ein Verkauf Ihrer Immobilie aktuell aus steuerlicher Sicht oft nicht die beste Lösung. Wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst:
2025 – 2027: Pauschalsystem mit fiktiver Rendite
In den Übergangsjahren 2025 bis einschließlich 2027 wird Ihre Immobilie auf der Grundlage des „WOZ-Wertes”, d.h. des Immobilien-Schätzwertes, und einer fiktiven Rendite von 5,88 % (2025) und 6,00 % (2026) besteuert. Eine zunächst geplante Erhöhung der fiktiven Rendite auf 7,78 % ist vom Tisch. Die Steuerlast beträgt etwa 2 % des WOZ-Wertes pro Jahr. Wenn Sie Ihre Immobilie finanziert haben, kann diese Schuld auf den Wert der Immobilie angerechnet werden.
Gegenbeweisregelung als Auffangnetz
Angenommen, Sie haben für Ihre Ferienwohnung geringe Mieteinnahmen. Dann ist Ihre tatsächlich erzielte Rendite höchstwahrscheinlich niedriger als die fiktive Rendite. In diesem Fall können Sie die Gegenbeweisregelung in Anspruch nehmen. Sie müssen dann nachweisen, dass Ihre tatsächliche Gesamtrendite in Box 3 niedriger war als der Pauschalbetrag aufgrund der fiktiver Rendite. Bitte beachten Sie jedoch, dass dies in der Einkommensteuererklärung, d.h. in der “aangifte IB”, angegeben werden muss.
Ab 2028: Neues System Einkommensteuer Box 3 Niederlande – Besteuerung der tatsächlichen Rendite
Ab dem 1. Januar 2028 plant die Regierung die Einführung eines neuen Box-3-Systems: das „Gesetz über den tatsächlichen Ertrag”. In Zukunft sollten lediglich die tatsächlich erzielten Einkünfte (wie Miete) besteuert werden. Wertsteigerungen Ihrer Immobilie werden erst bei Verkauf oder besonderen Ereignissen besteuert. Dadurch wird eine jährliche Besteuerung von „Papiergewinnen” vermieden.
Ferienwohnung Niederlande: Verkaufen oder behalten?
Für die meisten Eigentümer ist es sinnvoll, die Immobilie zunächst zu behalten. Nur wenn Sie die Immobilie bereits seit mehr als 10 Jahren besitzen und ohnehin verkaufen wollten, kann ein Verkauf vor 2028 steuerlich vorteilhaft sein. Die Gewinne sind derzeit in den Niederlanden und in Deutschland weitgehend steuerfrei.
Übersicht Box 3-Besteuerung Ferienwohnung
| Jahr | Regelung | Steuerbemessungsgrundlage | Besteuerung der Wertsteigerung? |
| 2025 | Pauschal (5,88 %) | WOZ-Wert mit Wertstichtag 1.1.2024 | Ja, über höheren WOZ-Wert mit Wertstichtag 1.1.2025 |
| 2026 | Pauschal (6,00 %) | WOZ-Wert mit Wertstichtag 1.1.2025 | Ja, über höheren WOZ-Wert mit Wertstichtag 1.1.2026 |
| 2027 | Pauschal (~5–6 %) | WOZ-Wert mit Wertstichtag 1.1.2026 | Ja, über höheren WOZ-Wert mit Wertstichtag 1.1.2027 |
| 2028 | Tatsächliche Rendite | Miete oder Pauschale bei Eigennutzung | Nein, Besteuerung erst bei Verkauf |
Fazit Einkommensteuer Box 3 Niederlande
Die Steuerbelastung für Ihre Ferienwohnung wird in den kommenden Jahren geringer ausfallen. Ziehen Sie einen Verkauf vor 2028 nur in Betracht, wenn Sie bereits Verkaufspläne hatten und die Immobilie seit mehr als 10 Jahren besitzen. In anderen Fällen ist es in der Regel vorteilhafter, die Immobilie zu behalten.
Haben Sie Fragen zu dem Thema Besteuerung und Box 3 Niederlanden? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir beraten Sie gerne und suchen gemeinsam mit Ihnen nach der besten Lösung für Ihre Situation.
